솔직히 말하면 처음에 리얼티인컴 주식을 샀을 때 이게 리츠인지도 몰랐습니다. 그냥 배당을 매달 준다는 말에 혹해서 샀는데, 알고 보니 건물을 여러 채 보유하고 임대료 수익을 배당으로 나눠주는 구조였습니다. 내 손으로 건물을 살 수 없는 시대에 그나마 현실적인 대안이 이거구나 싶었습니다.
리츠란 무엇인가, 왜 지금 주목받는가
여러분은 지금 당장 건물을 살 수 있는 상황인가요? 솔직히 대부분의 청년 세대에게는 그게 먼 나라 이야기일 것입니다. 서울 아파트 한 채 사는 데 수억에서 수십억이 필요한 시대에, 그 돈을 모으는 동안 부동산 시장에서 완전히 소외된 채 살아야 한다는 게 억울하게 느껴질 때가 있었습니다.
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 바로 그 간극을 메워주는 금융 상품입니다. 여기서 리츠란 건물이나 상업용 부동산을 매입하고 임대료 수익과 매각 차익을 투자자에게 배당 형태로 돌려주는 부동산 투자 신탁을 의미합니다. 쉽게 말해서 건물주가 받는 월세를 잘게 쪼개서 주주들에게 나눠주는 구조입니다.
리츠가 일반 펀드와 다른 점은 주식 시장에 상장되어 있다는 것입니다. 일반 부동산 펀드는 가입한 사람들끼리만 사고팔 수 있지만, 리츠는 주식처럼 언제든지 매매가 가능합니다. 오늘 사서 내일 팔 수도 있고, 소액으로도 충분히 시작할 수 있습니다. 또한 핸드폰 하나로 주식 어플을 이용해서 수백만 원짜리 건물의 지분을 가질 수 있다는 게 제가 이 상품에 계속 관심을 두는 이유입니다.
2023년 말 기준 글로벌 리츠 시장의 시가총액은 약 1.7조 달러에 달할 정도로 거대한 자산군을 형성하고 있습니다(출처: 한국거래소).
리츠 투자의 핵심 리스크, 어디에 사느냐가 전부다
그렇다면 리츠 투자는 무조건 좋은 것일까요? 제 경험상 이건 좀 다르게 봐야 합니다.
실제로 부동산 투자의 실패는 '무엇을 사느냐'보다 '어디를 사느냐'에서 대부분 갈립니다. 물가가 30년 사이에 10배 이상 오르는 동안 특정 지역의 단독 주택은 샀던 가격도 회수하지 못하는 경우가 있습니다. 지역이 낙후되고 인구가 빠져나가면 건물값은 받지도 못하고 땅값만 남는 상황이 됩니다. 이게 리츠 투자에서도 똑같이 적용됩니다.
국내 리츠 중에는 특정 지역이나 특정 건물, 특정 산업군에 편중된 상품들이 아직 많습니다. 제가 직접 국내 리츠 몇 가지를 살펴봤는데, 포트폴리오(Portfolio)를 분석해보면 분산이 충분하지 않다는 느낌을 받았습니다. 포트폴리오란 투자 위험을 분산하기 위해 여러 자산을 조합한 투자 구성을 의미하는데, 이 분산이 부족하면 특정 시장이 무너질 때 타격이 고스란히 반영됩니다.
리츠 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.
- 지역 편중 리스크: 특정 도시나 지역에만 자산이 집중된 경우 경기 침체 시 손실이 커질 수 있습니다.
- 금리 리스크: 시장 금리가 오르면 리츠의 배당 매력이 상대적으로 떨어져 주가가 하락하는 경향이 있습니다.
- 섹터 편중 리스크: 오피스, 물류, 리테일 등 특정 부동산 섹터에만 집중된 경우 해당 산업의 불황에 취약합니다.
- 환율 리스크: 해외 리츠에 투자할 경우 환율 변동이 수익률에 영향을 줍니다.
해외 리츠 ETF, 분산투자의 현실적 선택
그렇다면 어떻게 투자해야 이 리스크를 줄일 수 있을까요?
제가 선택한 방법은 개별 리츠를 직접 사는 대신 리츠 ETF를 매수하는 것이었습니다. ETF(Exchange Traded Fund)란 특정 지수나 자산군을 추종하는 펀드를 주식처럼 거래소에 상장시킨 상품입니다. 리츠 ETF는 수십, 수백 개의 리츠를 한 번에 담아서 분산 효과를 자동으로 제공합니다.
특히 미국과 일본 리츠 시장에 주목하게 된 이유가 있습니다. 미국은 세계 1위 경제 규모를 바탕으로 리츠 산업의 역사가 길고, 오피스빌딩부터 데이터센터, 물류창고, 의료시설까지 다양한 섹터로 분산된 상품들이 많습니다. 일본 역시 세계 3위 경제권으로 J-REIT 시장이 성숙하게 발전해 있습니다.
제가 직접 미국 리츠 ETF를 보유하면서 느낀 점은, 배당수익률(Dividend Yield)이 꽤 안정적이라는 것이었습니다. 배당수익률이란 주가 대비 연간 배당금의 비율을 의미하는데, 미국 리츠 ETF의 경우 4% 중반대 수익률을 기록하는 시기도 있었습니다. 이 정도면 은행 예금과 충분히 경쟁할 수 있는 수준입니다.
해외 증권 계좌를 개설하고 미국이나 일본 리츠 ETF에 직접 접근하는 방식은 처음엔 낯설게 느껴질 수 있습니다. 그러나 일단 계좌를 열고 나면 국내 주식 매매와 크게 다르지 않습니다. 국내에서도 해외 리츠 ETF에 투자할 수 있는 상품들이 점차 늘어나고 있어 선택지가 넓어지고 있습니다(출처: 금융투자협회).
리츠 투자 타이밍, 배당수익률과 금리를 함께 봐야 한다
그렇다면 리츠는 언제 사는 게 좋을까요? 이게 사실 가장 많이 받는 질문이기도 합니다.
제 경험상 이건 두 가지 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 첫 번째는 현재 배당수익률 수준입니다. 리츠 주가가 많이 올라 있으면 같은 배당금을 받더라도 수익률이 낮아집니다. 반대로 주가가 조정을 받아 배당수익률이 높아진 시점은 매수 관점에서 매력적입니다.
두 번째는 시장 금리 방향입니다. 리츠는 은행 예금과 경쟁하는 상품입니다. 시장 금리가 높을 때는 굳이 가격 변동 위험을 감수하며 리츠를 살 이유가 줄어듭니다. 반면 금리가 하락하는 국면에서는 리츠의 배당 매력이 상대적으로 부각됩니다. 리츠 투자 판단의 핵심 체크리스트를 정리하면 다음과 같습니다.
- 현재 해당 리츠 ETF의 배당수익률이 충분히 높은가?
- 시장 금리는 상승 추세인가, 하락 추세인가?
- 투자하려는 리츠의 섹터와 지역 분산이 충분한가?
- 환율 리스크를 감안하더라도 기대 수익이 납득 가능한가?
물론 정확한 타이밍을 맞추는 것은 전문가도 쉽지 않습니다. 2021년 하반기 국내 부동산 고점 이후 서울 아파트 실거래가가 30% 이상 빠졌던 사례를 보면, 시장 예측이 얼마나 어려운지 실감하게 됩니다. 그래서 저는 타이밍을 정확히 맞히려 하기보다는 분할 매수를 통해 평균 매입 단가를 낮추는 방식을 선택하고 있습니다.
지금 당장 내 명의로 건물을 살 수 없다고 부동산 시장을 포기할 필요는 없습니다. 리츠 ETF는 소액으로도 글로벌 부동산 자산의 지분을 가질 수 있는 현실적인 방법입니다. 물론 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 투자 조언이 아닙니다. 투자 전 충분한 공부와 본인의 리스크 허용 범위를 반드시 먼저 확인하시길 권합니다.